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楼市火热不在?看武汉开发商如何体面的降价?!

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这个国庆节,地产人有点丧

江西上饶某楼盘一夜降价3000块,惨遭业主打砸售楼部

降价,已经开始在全国各地的楼市蔓延

武汉,当然不能独善其身

如果每一次房价暴涨,都是一出闹剧

现在已经到泡沫破裂,最绚烂的时刻


楼市火热不在?看武汉开发商如何体面的降价?!



万科毫无征兆的嗷一嗓子——活下去

传销级别的现场,作秀味道虽然浓烈,但两个字绝对实在——

回款。

当拿了半年底薪的置业顾问们

在凌晨2点的售楼部,刷到这个红色背景的PPT

瞪大熬红的眼睛,绝对海天一色

这就是现在楼市的颜色

杀红眼的购房人,怒砸上饶售楼部

再次证明,在按闹分配的国度,永远别谈契约精神

所以,再苦再难,房价是万万不能直接降的

你看上海那个楼盘,购房送宝马X1,一系列眼花缭乱的说辞,怎么开走宝马

放了一大堆屁,最后一句点题——

不想要车,就抵22万房款

废话,中国有几个人在售楼部买车?

你现在知道,为啥前段时间业内风传那篇爆文了吧?

地产营销重新C位出道

——既然价格留不住,怎样优雅地喊逃命?

01


但凡降价降出新闻的开发商,都有一种“借了高利贷”的逃生感。

跑得裤子都兜不住,这是有逼格有情怀的开发商,绝对不能接受的。

Duang一下降价30%,任何一个购房者,哪怕再有修养,都会在心里问候开发商老母。

很多朋友表示不能理解,为什么不能学股市?

你看人家节奏控制多好。

一个月降5%,温水煮青蛙,半年之后效果同样显著,大家都被套牢。

开发商为什么总要duang一下呢?


楼市火热不在?看武汉开发商如何体面的降价?!



一次性降到位,其实效果最好。

反而每个月降5%,给人的感觉是,你很经操啊,再等等,说不定还有便宜占。

这就坏了。

既要有极度震撼的效果,又不能吸引老业主殷切的目光,所以降价这件事,就有相当技术含量。

你看盘龙城有个楼盘,悄悄全场打折,98折。

已经持续1个多月,完全没有水响。

降价,售楼部被砸,很悲伤。

更悲伤的是降价了,连个砸售楼部的都没有,完完全全被市场无视。

原因有三。

其一,降价幅度非常小,闹眼子嫌疑严重;

其二,这个项目知名度低。

其三,市场都知道这个项目卖得贵,现在已经挺不住了,不如再等等?

整个板块的均价在1.1万,这个降价项目原售价却达到1.2万以上。

原因无他,就是地贵。

降价2%,对刺激销售过于杯水车薪。

02


所以,涨价是一门艺术,降价绝对是一门技术。

上一轮调控期,恒大、万科、保利们降价的手腕,刷新哥三观。

在开发商眼里,永远都没有降价一说,有且只有特价房、老带新特别奖励、房源秒杀、N盘联动……

连逃命都逃得如此气势磅礴,大开发商,真不是浪得虚名。

楼市火热不在?看武汉开发商如何体面的降价?!


这一轮降价,离武汉很远吗?

并不遥远。

其实从去年底,一些高价项目逐渐放弃捆绑智能家居开始,现实意义上的“降价”,就已经在武汉楼市浮现。

关于降价,开发商往往有很多说辞,目的只有一个,自己绝对不是降价,这些促销都是极度临时的优惠,过了这个村绝对没这个店。

常见说辞如下:

有人退房、集团周年庆、老板过生日普天同庆,等等。

然后我们发现,这老板一年365天,有364天在过生日。

上一轮调控期,这种降价的套路,现在已经武汉楼市重现。

比如光谷某个项目。

“高低价”做得非常明显,小户型和大户型单价差接近2000块。

反常的一点是,小户型居然比大户型贵。

这充分说明开发商对市场把握很准,没有被割韭菜冲昏头脑。

毕竟一个相对刚需的板块,160平以上的大平层,到底应该卖给谁?

现在大户型房源毛坯价格降到1.1万左右,然后以团购的名义,推向市场。

其实这还是很直接的“价格型促销”,所谓的体面,更多是规避前期业主闹事。

选择一个销售糟糕的产品冲价格底线,吸引市场关注。

难卖的产品,能笼一个是一个,实在笼不住,给案场增加点人气,也好。

但这个,依然不是最体面。

03


房地产这行,总是夸大或者缩小营销的作用。

哥不得不承认一点,营销,并不能改变大趋势。

趋势,永远是由供求基础决定。

而供求关系,取决于政策、金融和城市吸引力。


楼市火热不在?看武汉开发商如何体面的降价?!



营销能做的,是围绕趋势进行全方位匹配。

好的营销和扯淡营销的区别,就在于匹配度高低

万科恒大的营销创新,基本也就在于此。

当市场情绪逆转,他们总会相对敏锐的抓住主流情绪,然后针对性抛出,拐点论、白银或者活下去

市场不好的时候,该降价就降价,遇到狠人,从来不惯着自己,立马就跪。

相反,有些二逼开发商,现在还大收茶水,烘托一房难求局面,公主心爆婊。

可能的确也是部分楼盘存在的事实,但难免让外人觉得,你是在收智商税,这跟趋势完全不匹配。

所以,哥认为,降价是细枝末节,最核心是通过市场趋势预判,做好产品设计。

而好的产品,包括面积段户型,园林景观等等,也包括毛坯与精装。

降价的意义,是挤价格泡沫。

那现在房价最大的泡沫,就是2015年底开始的这轮需求高潮,把房价快速带入一个失真的状态。

这种房价的大跃进,仅仅出于市场货币超发。

房价,变成一个金融现象。

紧随而来的调控,即要顺应趋势,又不允许把太过时空的房价,直接放进市场,那就需要一个笼子,来关住超发货币导致的溢价。

这个笼子是,装修。

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于是,毛坯价格维持一个相对合理的涨幅,装修甚至茶水,用来安放市场的疯狂。

我们都知道,武汉捆绑装修的新房,装修就是“溢价”,也是市场价和民生价的差额。

而所谓捆绑的装修,就是这轮武汉房价失真最典型的呈现。

现在由于种种原因,市场形势已经发生巨变。

继续如此明显的溢价,显然不太合适。

市场调整,是把房价泡沫挤压出去,资产价格快速上涨后的正常回调。

04


武汉所有捆绑装修的楼盘,装修价格,都贴着区间上限收。

1500-2000-2500-3000-4000-5000。

这本身就很搞笑,毛坯好歹在测算成本之后,还能精确到元,装修全部四舍五入,化零为整。

这里面,熊二都知道,有蹊跷。

所以说要体面,关键就是你能迎合趋势,设计最匹配的产品。

装修空间如此之大,过分的溢价已经不合时宜,为什么不从这块入手?

与其所有房源,全部顶着上限的装修标准,不如多给市场几个装修包选择。

楼市火热不在?看武汉开发商如何体面的降价?!


同样2万的毛坯价格,3000块、2800块、2500块,几种装修包,丰俭由人。

装修标准不一,老业主无话可说,避免原高价购房者发飙、砸售楼部。

这样做,既达到降价促销的功效,拿溢价最大的部分开刀,保留所剩无几的体面,优雅的降价跑量快速回笼资金,甚至一不小心还能创新武汉已经饱受诟病的“装修捆绑”,搞不好就是正面典型。

不管开发商承不承认,其实武汉给的那个毛坯价,基本都能保证开发商微利,至少不亏本。

所以在装修环节做文章,绝不是让开发商割肉。

反正这么多年,哥没见过开发商降价把自己降破产的,开发商破产基本只有一个原因,资金链断了。

05


所以,活下去,回款比利润,重要100倍。

戏精关于“活下去”的表演,最实在的台词,只有一句——

6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

有的开发商,可能回款目标更高。

为了活下去,继续运转,必须回款。

要更快速的回款,降价促销,这个逻辑就很自然。


楼市火热不在?看武汉开发商如何体面的降价?!



哥很不喜欢房地产舆论的两种倾向。

一说降价回调,好像就是全行业现象。

兄弟,如果真是全行业降价、腰斩,你还看啥公众号,赶紧收拾东西逃命吧。

另一种就是,房地产要看长线,5年起步。

是的,你拉长时间轴,全世界的房子,都是升值的。

如果都这样的话,更没分析的必要,因为一句话就管总——

买了,持有,有的赚。

阶段性风险,永远是涨出来的。

涨得越猛,跌得越狠。

当市场退潮的时候,才发现谁在裸泳。

这一轮房价暴涨,3年之后,终于要迎来市场残酷无情的报复。

从千人抢房到怒砸售楼部,仅仅只是一个夏天的距离。

◆文章来源:武汉买房

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